부동산 등기부등본 보는 법｜갑구·을구 권리관계 확인 순서

주소는 표제부, 소유자는 갑구, 담보권은 을구에서 확인하고 계약 직전과 잔금 직전에 다시 살펴보세요.

등기부등본은 현재 등기사항증명서라고도 부릅니다. 거래할 부동산을 정확히 찾은 뒤 표제부의 주소, 갑구의 소유자와 권리 제한, 을구의 근저당권 등을 순서대로 확인합니다.

부동산 등기부등본을 볼 때는 표제부에서 계약할 집이 맞는지, 갑구에서 누가 소유자인지, 을구에서 어떤 담보권이 설정됐는지를 확인하면 됩니다. 특히 계약 상대방과 등기상 소유자가 같은지, 압류나 근저당권이 있는지 살펴보세요. 등기 기록은 열람한 뒤에도 바뀔 수 있으므로 계약 직전과 잔금 직전에 새로 확인하는 것이 좋습니다.

등기사항증명서는 어디서 확인하나요

등기부등본의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 대한민국 법원 인터넷등기소에서 부동산 주소로 검색해 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 검색 결과에서 토지, 일반 건물, 집합건물의 구분을 먼저 확인하세요.

아파트나 오피스텔은 단지 이름만 보고 선택하지 말고 정확한 동·호수까지 맞춰야 합니다. 계약서의 소재지와 검색한 등기 기록의 소재지가 다르면 같은 건물의 다른 호실을 보고 있을 수 있습니다. 이용 방법과 수수료는 인터넷등기소의 최신 안내를 확인하세요.

표제부에서 주소와 동호수를 확인하는 법

표제부는 부동산의 표시를 기록한 부분입니다. 소재지번, 건물의 구조와 면적 등을 계약서 및 현장 정보와 대조하세요. 집합건물이라면 전체 건물 표시와 해당 전유부분의 동·호수, 대지권 표시도 함께 살펴봅니다.

토지와 건물이 각각 등기되는 부동산은 건물 기록만으로 토지의 권리관계를 모두 확인했다고 볼 수 없습니다. 매매 대상에 토지가 포함된다면 토지 등기 기록도 확인해야 합니다. 주소나 면적이 다르게 보이면 계약 전에 중개인과 소유자에게 차이의 이유와 관련 서류를 확인하세요.

갑구에서 소유자와 압류를 확인하는 법

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 현재 유효한 소유권 등기를 찾아 소유자 이름과 지분을 확인하고, 계약 상대방의 신분 및 계약서상 명의와 대조하세요. 공유 부동산이라면 소유자가 여러 명인지도 살펴야 합니다.

압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정처럼 거래에 영향을 줄 수 있는 기재가 있는지도 확인하세요. 과거 항목은 말소 표시와 그 뒤의 등기를 함께 읽어야 합니다. 대리인이 계약한다면 등기상 소유자와의 관계, 위임 서류 및 대리 권한을 별도로 확인하세요.

을구에서 근저당권과 전세권을 보는 법

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 근저당권이나 전세권 등이 있는지 확인하고, 설정된 권리의 접수일과 권리자, 금액 관련 기재를 살펴보세요. 근저당권의 채권최고액은 등기상 담보 한도를 나타내므로 실제 남은 대출금과 동일하다고 단정하면 안 됩니다.

근저당권이 있더라도 말소된 항목인지, 현재 유효한 항목인지 구분해야 합니다. 잔금으로 대출을 갚고 말소하기로 했다면 약속만 듣고 넘기지 말고 말소 절차와 확인 시점을 계약 당사자와 명확히 정하세요. 을구에 기재가 없다는 이유만으로 다른 모든 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.

계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인할 것

계약서를 쓰기 직전에 새 등기사항증명서를 열람해 주소, 소유자, 압류·가압류, 근저당권 등을 다시 확인하세요. 미리 받아둔 출력물은 이후의 권리 변동을 보여주지 않습니다. 계약서의 부동산 표시와 당사자 정보도 등기 기록에 맞춰 대조합니다.

잔금 또는 보증금을 지급하기 직전에도 새로 확인해 계약 당시와 달라진 등기가 없는지 살펴보세요. 말소하기로 한 권리가 있다면 실제 말소 여부를 확인해야 합니다. 새로운 권리나 설명되지 않은 차이가 발견되면 송금을 서두르지 말고 관계 서류와 계약 조건을 먼저 확인하세요.

등기부에 없는 사항은 어떻게 확인하나요

등기사항증명서는 등기된 표시와 권리를 확인하는 자료이며, 집의 상태나 모든 점유·임대차 관계를 한 번에 알려주지는 않습니다. 거래 목적에 따라 건축물대장, 현장 상태, 임대차 관련 자료 등을 별도로 대조하세요. 등기 기록과 건축물대장의 주소나 면적이 다르면 그 이유를 확인하는 편이 안전합니다.

권리의 순위나 보증금 반환 가능성은 등기된 날짜뿐 아니라 계약 형태와 다른 권리관계에도 영향을 받을 수 있습니다. 해석하기 어려운 압류·가처분이나 복잡한 선순위 권리가 있다면 거래 전에 등기소의 안내나 법률 전문가의 검토를 받으세요. 등기 구역의 기본 구분은 부동산등기법 제15조에 따릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 을구가 비어 있으면 대출이 없는 집인가요?
A. 을구에 현재 등기된 근저당권이 보이지 않는다는 뜻으로 이해해야 합니다. 실제 채무나 등기부 밖의 다른 사정까지 없다고 단정할 수는 없으므로 거래 목적에 맞는 자료를 추가로 확인하세요.

Q. 말소된 근저당권도 위험한가요?
A. 말소 표시가 있는 과거 권리와 현재 유효한 권리를 구분해서 읽어야 합니다. 말소 여부가 불분명하거나 잔금 때 말소하기로 한 경우에는 새 등기사항증명서로 실제 처리 결과를 확인하세요.

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※ 등기사항증명서의 기재 내용과 권리관계 해석은 부동산마다 다를 수 있습니다. 계약 전에는 대법원 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서를 다시 발급받아 확인하고, 판단이 어려우면 공인중개사나 법률 전문가와 상담하세요.

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