전세사기 피하는 법｜등기부등본·보증보험 확인 순서

계약 전에는 집과 임대인을 확인하고, 잔금 전에는 등기부를 다시 확인하세요.

전세사기 위험을 줄이려면 계약 전 등기부등본과 건축물대장, 임대인 신분, 선순위 권리와 보증금 반환 가능성을 차례로 살펴야 합니다. 계약 당일 확인으로 끝내지 말고 잔금 직전 재확인과 입주 후 전입신고·확정일자까지 챙기세요.

전세사기 피하는 법의 핵심은 계약서에 서명하기 전에 집의 권리관계와 임대인을 직접 확인하고, 내 보증금이 돌아올 수 있는 구조인지 따져보는 것입니다. 등기부에 대출이 없다는 말이나 보증보험에 가입할 수 있다는 설명만 믿고 계약금을 보내서는 안 됩니다.

계약 전 서류 확인, 특약과 송금 확인, 잔금 직전 재조회, 입주 후 전입신고·확정일자 순서로 점검하세요. 확인을 거부하거나 서두르게 하는 계약은 멈추는 편이 안전합니다.

계약 전 등기부등본과 건축물대장 확인.

먼저 인터넷등기소에서 해당 주소의 등기사항증명서를 직접 발급해 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 신탁등기 등을 확인하세요. 계약하려는 동·호수와 등기상 표시가 일치하는지도 살펴야 합니다. 신탁등기가 있다면 등기상 소유자만 보고 계약 권한을 판단하지 말고 신탁원부와 필요한 동의 여부를 확인하세요.

건축물대장에서는 건물의 용도와 위반건축물 표시를 확인합니다. 현장에서 본 주소, 계약서 주소, 두 서류의 주소가 다르면 이유를 확인할 때까지 계약금을 보내지 마세요. 등기부는 확인한 뒤에도 바뀔 수 있으므로 계약 당일과 잔금 지급 직전에 다시 발급해 비교해야 합니다.

집주인과 대리인의 계약 권한 확인.

계약 상대의 신분증과 등기부상 소유자 이름을 대조하고, 보증금은 원칙적으로 확인한 임대인 명의 계좌로 보내세요. 공동소유라면 누가 계약에 참여하고 임대차 계약 권한이 있는지 확인해야 합니다. 중개사무소도 등록 여부와 개업공인중개사 정보를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

대리인이 나온다면 위임장만 받아서는 부족합니다. 위임 범위, 임대인의 인감증명서 등 확인 서류, 임대인과의 직접 연락을 통해 계약과 보증금 수령 권한을 확인하세요. 가족이라는 설명이나 문자로 전달받은 계좌번호만으로 송금하지 말고, 확인한 서류와 송금 내역을 보관하세요.

선순위 권리와 보증금 반환 가능성 확인.

집값보다 보증금이 낮아 보인다는 이유만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 근저당권의 채권최고액, 먼저 들어온 임차인의 보증금, 체납으로 인한 위험 등을 함께 봐야 경매 등 상황에서 내 보증금을 돌려받을 여지가 있는지 가늠할 수 있습니다. 특히 다가구주택은 다른 호실의 선순위 보증금 확인이 중요합니다.

임대인에게 선순위 임대차와 국세·지방세 체납 관련 자료의 확인을 요청하고, 제공 범위나 열람 방법은 계약 단계와 관계 기관 안내에 따라 확인하세요. 자료를 볼 수 없거나 설명과 서류가 맞지 않으면 금액을 추측해 계약하지 마세요. 시세 확인이 어려운 신축 건물은 주변 거래 사례와 감정 근거를 더 신중하게 대조해야 합니다.

보증보험 가입 가능성과 특약 확인.

계약금을 보내기 전에 HUG 등 해당 보증기관에 주택 유형, 보증금, 선순위 권리 등을 기준으로 전세보증금반환보증 가입 가능성을 문의하세요. 중개인이나 임대인이 '가입된다'고 말해도 실제 심사 결과를 보장하는 것은 아닙니다. 가입 요건과 신청 기한은 상품별 최신 공식 안내로 확인해야 합니다.

계약서에는 잔금 지급 전 새로운 담보권 설정이나 소유권 변경이 생겼을 때의 처리, 보증 가입이 불가능할 때 계약금 반환 조건 등을 구체적으로 협의해 적으세요. 특약은 분쟁을 줄이는 장치이지만 위험한 권리관계를 없애 주지는 않습니다. 설명받은 내용과 계약서 문구가 다르면 서명 전에 고쳐야 합니다.

잔금 지급과 입주 후 권리 보호 순서.

잔금 당일에는 송금 직전 등기부를 다시 열어 계약 때 없던 근저당권이나 소유권 변동이 생겼는지 확인하세요. 계약 상대와 잔금 수령 계좌를 다시 대조하고, 약속한 말소나 서류 전달이 필요한 거래라면 실제 이행 방법을 확인한 뒤 지급해야 합니다. 이상이 있으면 송금을 멈추고 중개사 및 전문가와 처리 방안을 상의하세요.

집을 인도받아 실제 거주를 시작하면 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으세요. 대항력과 우선변제권의 성립에는 각각 법정 요건과 효력 발생 시점이 있으므로 잔금일에 신고만 하면 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 보증보험을 신청했다면 접수 여부뿐 아니라 심사와 보증서 발급 결과까지 확인하고 관련 서류를 보관하세요.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본에 근저당권이 없으면 안전한 집인가요?
A. 그 사실만으로 안전하다고 단정할 수 없습니다. 다른 임차인의 선순위 보증금, 체납 위험, 건물의 실제 가치와 임대인의 계약 권한도 확인하고 잔금 직전에 등기부를 다시 보세요.

Q. 전세보증보험에 가입할 수 있다는 말만 듣고 계약해도 되나요?
A. 가입 가능성에 대한 설명과 실제 보증 심사 결과는 다를 수 있습니다. 계약 전 보증기관의 최신 요건을 확인하고, 가입이 불가능할 때의 처리 조건을 계약서에 구체적으로 협의하세요.

부모님실비보험｜기존 보장·추가 가입 가능 여부 확인 순서

※ 보증금 회수 가능성과 보증 가입 여부는 해당 주택의 권리관계, 선순위 보증금, 체납 정보 및 보증기관 심사 결과에 따라 달라집니다. 계약 전 최신 등기와 관계 기관 안내를 확인하세요.

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